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Divoorcio
- Maio 21, 2024
No divórcio, é possível doar a casa aos filhos?
Acontece com alguma frequência os cônjuges acordarem entre si doar a casa aos filhos como forma de ultrapassar o problema das partilhas. A ideia (moralmente louvável) é a seguinte: a casa não vai para ti nem vai para mim; vai para o nosso filho. Desta forma, o casal resolve um problema que tem em mãos, mantém a integridade do património e facilita a vida ao seu descendente. Ora, não confunda aquilo que é tido como moralmente adequado com o que se toma como patrimonialmente mais correto. Na verdade, antes de tomar essa decisão faça bem as contas. Veja, com rigor, se está em condições de abdicar de um património que pode ser considerável, aforrado durante dezenas de anos e que, mais tarde, em caso de reforma ou de saúde, lhe pode fazer muita falta. Mas a reflexão não tem de se colocar apenas sob o ponto de vista financeiro. Suponha que o seu filho casou com alguém pelo qual não tem qualquer estima e que, infelizmente, morre. Ela vai ser a herdeira desse património… Ou, então, imagine que o seu filho cai na malha do consumo de estupefacientes e vende a casa para alimentar esse vício. Enfim, podem acontecer inúmeras situações que, muito provavelmente, o levariam a arrepender-se do que fez. Por isso, faça bem as contas e analise com cuidado redobrado os prós e os contras. Tudo isto para dizer o seguinte: não dê a volta aos problemas. Enfrente-os. E tome decisões baseadas na razão e não na emoção. Peça orientação junto de um advogado. Por vezes, basta uma reunião para compreender que procedimentos deve adotar. Verá que tudo correrá muito melhor.
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- Maio 20, 2024
O que fazer com a casa se estiver a atravessar uma crise financeira?
A situação por que passa pode ser economicamente muito frágil ou tornar-se, no futuro, muito frágil. Se está desempregado ou se sofreu cortes consideráveis no seu vencimento é muito provável que tenha em dívida várias prestações da casa. Para piorar o cenário, a sua casa pode até valer substancialmente menos do que o preço pelo qual a comprou. A própria hipoteca foi constituída pressupondo que a casa tinha um determinado valor de garantia quando, na realidade, isso já não acontecia. Isto é, a sua casa deixou de garantir o valor em dívida ao banco. Deve efetuar um esforço conjunto com o seu ex-companheiro no caso de existirem prestações em atraso. Ambos são responsáveis junto do banco. É importante que se entendam rapidamente, para evitar situações bem mais graves. Basicamente, o empréstimo ao banco é o vosso ‘filho patrimonial’. E quando o vosso ‘filho’ diz que está muito mal então apenas vos restam três alternativas: ou renegociar com a entidade credora (por ex., alargando o prazo do empréstimo, o que provavelmente irão conseguir quando já decorreu um significativo período de tempo sem incumprimentos); ou pagar, com recurso a outro financiamento (se a crise que atravessa for temporária); ou entregar a casa ao banco. Além dessas alternativas, existem ainda mecanismos legais que procuram proteger o devedor no caso de se encontrar em dificuldades no pagamento das prestações. Plano de ação para o risco de incumprimento (PARI) — obriga os bancos a prevenir as situações de risco de incumprimento dos seus clientes com empréstimos para compra de habitação. Além de ter de entregar um documento informativo com a descrição de todos os seus direitos e deveres, o banco deve apresentar uma proposta de reestruturação das condições do contrato (por ex., alargando o prazo do empréstimo) ou propor a consolidação de créditos. Se considerar que o banco não lhe facultou o apoio adequado pode reclamar junto do Banco de Portugal. Procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento (PERSI) — No caso de ter prestações em atraso, é o banco que deve tomar a iniciativa de o contactar para obter junto de si um acordo para a regularização dessas prestações. Esse contacto deve ocorrer entre o 31.º dia e o 60.º dia após o incumprimento. Se o banco não o fizer poderá ser sua a iniciativa. O banco irá avaliar a sua capacidade financeira de acordo com a informação que dispõe e ainda da que lhe irá pedir. Ao fim de 30 dias o banco deve apresentar uma proposta para a regularização da situação. Terá, por sua vez, 15 dias para apresentar uma contraproposta, que o banco aceitará ou não. O banco não pode cobrar-lhe comissões por esta atividade. Se chegar a acordo com o banco a situação de incumprimento acaba, fica obrigado aos termos estabelecidos. Enquanto dura este procedimento, o banco não pode acabar com o contrato de empréstimo, interpor ação em tribunal para o cobrar ou ceder o crédito a terceiro. Na eventualidade de não chegar a acordo com o banco, então o PERSI acaba. Regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil (Regime Extraordinário) — aplica-se quando, tendo prestações em atraso, ainda se encontra numa situação económica particularmente difícil. Neste caso, o pedido pode ser apresentado mesmo estando pendente uma execução de cobrança judicial. O banco tem 15 dias para analisar o solicitado, apresentando, no final, uma proposta com um plano de reestruturação da dívida. Se for o caso, o processo judicial fica suspenso. Se não for possível apresentar um plano o banco continuará com a ação executiva. No âmbito desta negociação pode ter lugar a entrega da casa ao banco como pagamento do empréstimo, a venda da casa a um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional ou a troca da casa por uma habitação de valor inferior. As condições de acesso a este programa são as seguintes: Encontra-se a incumprir o empréstimo da sua casa. Há uma hipoteca sobre a casa, que é habitação própria permanente e única habitação da família. O valor patrimonial do imóvel é igual ou inferior a 130 000 €. O agregado familiar encontra-se numa situação económica muito difícil (há desemprego ou redução do rendimento bruto em 35% nos 12 meses anteriores ao pedido); além disso, a taxa de esforço aumentou para um valor igual ou superior a 45% (com filhos) ou 50% (sem filhos); o património financeiro é inferior a metade do seu rendimento anual bruto; o único património imobiliário é a habitação, ou outros imóveis, mas que não ultrapassem 20.000 €; o rendimento anual bruto é igual ou inferior a 14 vezes o valor do salário mínimo nacional. Entrega da casa ao Banco — Uma das soluções referidas é a da ‘dação em pagamento’. Esta solução pode ser a ideal se existir uma crise imobiliária. Ela é utilizada, especialmente, quando estão em atraso algumas prestações ao banco. Se o valor da sua casa é inferior ao valor da sua dívida então pode optar por entregar a casa ao banco como forma de pagamento dessa dívida. O banco terá de aceitar esta sua proposta. E terá de aceitar que a entrega da casa pague integralmente o valor da dívida. Se não for o caso, isto é, se o banco aceitar apenas o pagamento de parte da dívida, então ficará sem casa e ainda com uma parte da dívida por pagar. Pague as dívidas durante 5 anos e depois liberte-se do pesadelo — Quando já atingiu o limite de crédito do cartão para pagar as prestações da casa, já recorreu a familiares e amigos, não vê alternativa e as prestações continuam a apertar, uma hipótese que deve colocar em cima da mesa é a de pedir a insolvência e a exoneração do passivo restante. Apresenta, por intermédio de um advogado, um pedido de insolvência dirigido ao tribunal da sua residência. Aí constará o rol de credores que tem e respetivos montantes em dívida. Sendo decretada a insolvência desde logo todas as ações judiciais que estão a
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- Maio 20, 2024
O acordo de atribuição da casa de morada de família no divórcio por mútuo consentimento
No divórcio por mútuo consentimento, mantendo-se ainda a casa onde a família tinha a sua residência permanente ou habitual então é obrigatório definir quem pode continuar a utilizá-la. É muito frequente confundir-se este acordo com o da partilha do imóvel onde o agregado familiar vive. Mas não há que fazer qualquer confusão. São duas situações perfeitamente distintas. No acordo relativo à atribuição da casa de morada de família discute-se, apenas, quem pode usar a casa em seu benefício. Isto é, quem fica com a chave. Fica consigo ou com o outro cônjuge? Na partilha determina-se quem fica com o direito de propriedade sobre a casa. Passa a ser propriedade sua ou do outro cônjuge? Desta forma, é possível que um utilize a casa, porque assim ficou acordado — fica com a chave —, mas o direito de propriedade dessa casa pertence ao outro. É indiferente que a casa seja arrendada ou que seja, inclusive, um bem do outro. Na primeira situação é irrelevante que o contrato de arrendamento esteja apenas em nome do outro cônjuge. O acordo que é alcançado sobrepõe-se a isso. Quem passará a pagar a renda é quem ficou aí a viver. Na segunda situação a casa pode ser atribuída ao que não é proprietário, na sequência do acordo que foi estabelecido. Essa atribuição pode ter sido efetuada a título gratuito ou mediante o pagamento de uma contrapartida. Tem é de resultar do acordo o que ficou definido e, existindo uma contrapartida, qual o valor e a periodicidade (mensal?, semanal?). Normalmente, a casa é de ambos e existem prestações que têm de ser pagas mensalmente ao banco. Para determinar se é justo que quem fique com a casa tenha de pagar alguma retribuição ao outro importa fazer as seguintes contas. Apresentamos um exemplo prático que o ajudará a compreender a sua situação. Pressupostos: Imóvel é património comum do casal; Nele reside a mulher e dois filhos de ambos; Aufere um vencimento semelhante ao do marido; A prestação da casa ao banco é de 800 euros por mês. Consequências: O valor da casa no mercado de arrendamento é de 1 200 euros por mês – A mulher deve pagar o valor da prestação ao banco e ainda entregar ao outro cônjuge 200 euros/mês. O valor da casa no mercado de arrendamento é de 800 euros por mês – A mulher deve pagar o valor da prestação ao banco. O valor da casa no mercado de arrendamento é de 400 euros por mês – A mulher deve pagar 600 euros ao banco e o outro cônjuge deve pagar 200 euros. O casal pode acordar a vigência desse documento para o período de pendência do divórcio assim como para vigorar depois do divórcio ter sido decretado, isto é, a título definitivo. IMPORTANTE: Se pensa que a atribuição da casa de morada de família ao outro cônjuge o liberta do pagamento da dívida ao banco então está muito enganado. Não confunda o acordo que fez com o outro cônjuge com o contrato de financiamento que assinou com o banco. São duas situações completamente distintas. Isto pode significar, na pior das hipóteses, o seguinte: não estar a viver na casa, porque ela foi atribuída ao outro cônjuge, e o banco andar atrás de si para o obrigar a pagar as prestações em atraso. Portanto, proteja-se convenientemente antes de tomar uma decisão definitiva sobre para quem deve ser atribuída a casa.
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- Maio 17, 2024
No divórcio, quem fica e quem sai de casa?
Questão relevante que terá de ser tratada é a de saber quem sai e quem fica a viver na casa onde presentemente, e em permanência, reside o agregado familiar — a chamada ‘casa de morada de família’. Esse acordo, designado tecnicamente ‘acordo sobre o destino da casa de morada de família’ é elemento essencial para que o divórcio seja por mútuo consentimento. Sem esse documento a Conservatória não vai sequer aceitar o seu pedido de divórcio amigável. Importa desde já clarificar um ponto: uma coisa é determinar o destino da casa de morada de família (no fundo, quem pode continuar a residir nela); outra, bem diferente, é decidir quem fica com a propriedade da casa, isto é, decidir, em partilhas, a adjudicação da casa, no caso de ser património comum do casal. Deve fazer contas à vida antes de iniciar as negociações para afirmar a sua vontade em continuar a viver na casa onde está. Poderá concluir que, apesar da sua vontade, o esforço irá desequilibrar as suas finanças. Seja racional. Pode deixar levar-se pelas emoções e, depois, quando se dá conta, tem um grande problema atrás de si. É que não basta contar, eventualmente, com o pagamento da prestação ao banco (se o valor for o que pagaria por uma renda de uma casa equivalente). Considere também as despesas com o imposto municipal sobre imóveis, o condomínio e as despesas de manutenção. Quando não há entendimento sobre quem fica e quem sai a única forma de resolver o tema é recorrendo ao tribunal. Claro que esta solução não é nada desejável. Mas, se depois de ter tentado várias soluções nenhuma obteve eco então não lhe resta alternativa. O tribunal irá querer saber a quem foi atribuída a residência das crianças, qual a natureza patrimonial da casa (é um bem comum ou é um bem próprio?) e qual a situação económica e financeira de ambos. Por ex., se o outro cônjuge está desempregado e ficou com a residência das crianças muito dificilmente a casa será atribuída a si. O tribunal tomará uma decisão provisória cerca de dois a três meses depois de o pedido ter dado entrada. Se a situação for particularmente urgente então conseguirá essa decisão por intermédio de uma providência cautelar, desde que preenchidos determinados pressupostos, em cerca de 15 dias. MUITA ATENÇÃO: A atribuição da casa de morada de família está intimamente ligada às questões das responsabilidades parentais. Ficar com a residência das crianças é mais de meio caminho para ver atribuída a casa para si. E o inverso também é verdade. Por isso, a saída de casa sem ainda ter acordado por escrito as regras relativas aos filhos e as relacionadas com a casa pode originar importantes consequências. Desde logo, a sua saída pode ser interpretada como admitindo que o outro cônjuge é um progenitor que salvaguarda da melhor maneira os interesses das crianças quando, na verdade não era isso que pretendia que se concluísse. Este ponto é particularmente importante quando pretende que a residência dos miúdos lhe seja atribuída a si. Se, porventura, pretende uma residência alternada, então, antes de sair, estabeleça como condição, por escrito, que o outro reconhece que a sua saída de modo algum pode colocar em causa a sua intenção de dividir a residência dos miúdos. Uma solução alternativa é, por enquanto, ninguém sair de casa. Aquilo que seria desejável que acontecesse logo depois da tal conversa com o outro cônjuge e, mais tarde, com os filhos, pode demorar mais algum tempo. Na verdade, embora não faça muito sentido continuarem a viver na mesma casa o certo é que isso pode acontecer, em particular, por razões financeiras. Mas também pode acontecer por razões estratégicas. Porque ainda não se entenderam quanto às responsabilidades parentais das crianças. Ou então, porque pretende que a decisão sobre a separação de facto ocorra o mais tarde possível, para aproveitar ao máximo o regime de comunhão de adquiridos. Neste último caso importa no entanto ter presente que apesar de ambos viverem sob o mesmo teto não significa necessariamente que não exista separação de facto. É tudo uma questão de prova no sentido de saber se dormem juntos, se partilham responsabilidades domésticas, no fundo, se vivem ou não como marido e mulher. Se for o caso de, apesar de viverem na mesma casa, já não agirem como marido e mulher, então é possível provar a separação de facto desde essa data e, por causa disso, o património a partilhar ser o existente até esse momento. Também relevante e enquadrável neste ponto é a questão das dívidas. Apesar de viverem na mesma casa, o outro pode contrair dívidas que ignora completamente e das quais nada beneficiou. Por causa disso, o património comum não deve responder em primeiro lugar por isso mas sim o património próprio de quem contraiu essas dívidas. Por causa da questão da partilha e por causa das dívidas é importante que, quando começam a viver em separação de facto, apesar de ser debaixo do mesmo teto, redijam um documento que defina a data a partir da qual essa separação ocorreu. Fale com um advogado. Por vezes, basta uma reunião para compreender que procedimentos deve adotar. Verá que tudo correrá muito melhor.
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- Maio 17, 2024
A casa pode manter-se como propriedade comum de ambos?
Em caso de divórcio, se ambos o entenderem, a partilha pode não ser feita. A casa pode manter-se como propriedade comum de ambos pelo tempo que considerarem adequado. Esta situação acontece quando acham que é importante os filhos manterem uma ligação à casa, pelo menos, até um determinado momento (por ex., a entrada no ensino secundário). Ou, quando cada um gostaria de comprar a respetiva parte do outro mas não tem capacidade financeira para isso. Ou, ainda, por razões externas (o caso de o mercado imobiliário não estar a atravessar o melhor momento e, consequentemente, ao venderem a casa perderem muito dinheiro). Atenção no entanto ao seguinte: basta que um mude de ideias e exija a partilha para que isso aconteça. Essa vontade manifesta-se dando-se início a um processo de inventário. Apesar de ser uma solução possível e, em determinadas circunstâncias, a ideal, ela não deixa também de ter algumas desvantagens. Mantendo-se a situação patrimonial da casa e, agregada a ela, um empréstimo, então ambos continuam contratualmente obrigados perante o banco. Basta que um não pague para que o outro tenha problemas. Além disso, a manutenção do empréstimo em nome de ambos impede ou dificuldade consideravelmente a obtenção de um crédito extra para a compra de uma outra casa ou de outros bens. Além disso, coloca-se o problema de saber quem pode deduzir os juros do empréstimo no IRS. Eventualmente, ambos poderão acordar que apenas um beneficiará dessa despesa, porque lhe é fiscalmente mais favorável; em contrapartida, por ex., assumirá as despesa com as reparações necessárias. A manutenção da relação com o ex. por causa da casa é outro ponto a merecer reflexão antes de tomar a decisão final. Aliás, essa manutenção é um contrassenso, já que se pretendia a separação. Se tiver filhos é verdade que o relacionamento entre ambos não pode acabar com o casamento. Mas acrescentar o tema da casa é aumentar a probabilidade de tudo se tornar mais difícil. Manter a casa em nome de ambos expõe-no à agenda do outro e vice-versa. Imagine que ambos acordaram não fazer a partilha até um determinado momento. Agora, o outro cônjuge pretende que a partilha se realize por qualquer razão pessoal. Isso origina mais desgaste e, eventualmente, uma ação judicial contra si. Também pode acontecer que o outro seja acionado judicialmente para pagar determinadas dívidas contraídas depois de o divórcio já ter sido decretado. E, por causa disso, é penhorado o direito dele sobre a casa. Isso pode trazer-lhe inúmeros aborrecimentos e, eventualmente, ver o valor da sua casa diminuir consideravelmente. Além do mais, manter a casa não resolve definitivamente o problema que têm. Mais tarde ou mais cedo, inclusive, depois da morte, essa questão terá de ser tratada. Fale com um advogado. Por vezes, basta uma reunião para compreender que procedimentos deve adotar. Verá que tudo correrá muito melhor.
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- Maio 17, 2024
Divorciou-se? Arrendar a casa onde viviam pode ser uma boa opção
Divorciou-se e nenhum dos tem interesse em vendar o imóvel. Arrendar a casa onde viviam pode ser uma boa opção. O arrendamento é a melhor solução nos casos em que não pretendem continuar na casa ou, pretendendo, não têm condições financeiras para isso. Além disso, a venda não é atrativa (por o mercado imobiliário estar em baixo) ou não se consegue há um tempo considerável (basicamente, não há propostas). Nessas circunstâncias é preferível manter a casa em nome de ambos. O arrendamento permite obter um rendimento extra e ganhar tempo para a retoma do mercado. Em contrapartida, ambos os cônjuges terão de procurar uma solução alternativa para morarem, mais adequada aos rendimentos e às necessidades do momento. O arrendamento implica ainda algumas decisões: A gestão do imóvel — terão de decidir quem administra o arrendamento da casa. Isso implica a colocação da casa no mercado de arredamento, a cobrança da renda, as pequenas reparações a cargo do senhorio, entre outras atividades. Eventualmente, poderão colocar esta tarefa de administração junto de uma empresa especializada na gestão de imóveis. O destino da renda — a renda recebida pode ter vários destinos. Ambos terão de decidir o que pretendem fazer. i) Poderão canalizá-la para o pagamento da prestação. O que sobrar pode ser colocada numa conta comum, para custear as despesas de administração, manutenção e de reparação. ii) Para uma conta comum, para suportar as despesas referidas, dividindo o que resta. iii) Indicar no contrato de arrendamento que a renda tem de ser dividida por dois montantes, transferidos para contas bancárias distintas. CUIDADO: O arrendamento da casa pode ser uma má ideia se ambos não se dão bem. Podem acontecer vários problemas: não se entendem quanto ao valor da renda; um quer fazer pequenas reparações na casa e o outro não; um quer aplicar o dinheiro da renda no pagamento da prestação e o outro pretende recebê-lo por inteiro. Para ultrapassar estes temas o melhor é definir por escrito que atitudes têm de tomar. Pior será deixar os problemas arrastarem-se. A vossa relação deteriora-se e a casa perde valor. Fale connosco para obter ajuda neste ponto tão crítico.
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- Maio 10, 2024
Pensou em vender a sua parte da casa?
Se pensou em vender a sua parte da casa, então tenha particular cuidado em compreender o seu valor financeiro. Esta solução permite-lhe, no mínimo, dividir o custo da comissão que teria de pagar se a casa entrasse no mercado imobiliário. Poderá ainda aplicar o que recebeu na compra de uma outra casa, desde que seja para habitação própria permanente e a transação ocorra ou antes de 24 meses da venda ou 34 meses depois dessa transação ocorrer. Dessa forma já não paga o imposto de mais-valias, se elas existirem. No entanto, antes de tomar esta decisão de venda, avalie o impacto emocional que isso lhe poderá trazer. Além disso, como terá de encontrar outra solução de habitação, verifique no mercado de compra ou de arrendamento que opções terá e a que preços. Um ponto não pode esquecer: como fica a sua situação perante o banco que financiou a compra da casa? Vender a sua parte não o liberta da dívida. A sua saída do empréstimo só acontece com uma declaração do banco nesse sentido. Portanto, antes de tomar uma decisão final de venda, saiba junto do banco o que irá acontecer. Se não o libertarem do empréstimo poderá ter problemas a dois níveis: por um lado, se o seu ex-companheiro deixar de pagar as prestações o banco pode ir contra si; por outro lado, o seu rating de crédito é baixo, já que, oficialmente, ainda é devedor no empréstimo da casa — isso dificulta seriamente ou impede o acesso a mais crédito. Uma solução para ser liberado do empréstimo é encontrar uma terceira pessoa (o atual namorado, os pais, outros familiares) que assuma a sua posição no contrato com o banco. Fale com um advogado. Por vezes, basta uma reunião para compreender que procedimentos deve adotar. Verá que tudo correrá muito melhor.
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- Maio 8, 2024
Comprar a outra parte da casa no divórcio
No divórcio, uma alternativa à venda da casa é comprar a parte da outra metade da casa, depois de definido o preço entre ambos. Passando a ser o único proprietário poderá, no futuro, aí manter-se ou vendê-la. Esta solução pressupõe capacidade financeira para suportar a mensalidade do empréstimo e as despesas acessórias resultantes da propriedade. E fará mais sentido se for sua intenção aí permanecer por uma temporada considerável, de modo a rentabilizar o investimento que fez. Além destes pontos também tem de contar com a expectativa de um preço de venda no futuro e ainda com as respetivas despesas (reparações, comissões e impostos, por ex.). Em determinadas situações poderá estar a fazer um bom negócio mas noutras poderá ter perdas consideráveis. Tudo depende do preço estabelecido por ambos e das condições do mercado no futuro. Seja como for, a sua decisão pode não assentar (apenas) em questões patrimoniais. Normalmente, o progenitor que fica com a residência dos filhos faz um esforço considerável para ficar na casa que era a de morada de família. E, se o progenitor sem a guarda compreende isso, facilita, por regra, essa solução. Com efeito, manter a residência é, para os menores, um fator de estabilidade que pode ser relevante num cenário de maiores incertezas. O acordo de compra da casa pode ocorrer em qualquer momento. Imagine que optam, inicialmente, por colocar a casa à venda mas que não recebem quaisquer propostas. A compra da casa por si pode ser uma solução para ultrapassar o impasse existente. Se admite este cenário como uma possibilidade então determine, no acordo de partilhas, que a casa ficará ainda em regime de comunhão durante um determinado período; se no termo desse período ela não for vendida, então comprará ao outro a parte dele por um preço pré-definido. A compra da casa ao outro não implica, necessariamente, o pagamento do preço. Suponha que o valor da casa corresponde ao montante de capital em dívida. Ao ficar com a casa e assumir, integralmente, a dívida ao banco, então não terá de entregar qualquer dinheiro por conta disso. Ao outro será suficiente uma declaração do banco em como fica liberado do empréstimo. No entanto, mesmo nestas situações, tem de formalizar a partilha junto do Notário, da Conservatória ou do seu advogado nos termos acordados, com a intervenção da instituição bancária credora. A opção de compra da casa levanta um problema que não existe no cenário de venda a terceiro: qual o preço de mercado? No cenário anterior o preço de mercado é, na verdade, aquele que o comprador se dispõe a pagar e que ambos os vendedores aceitam. Ambos os cônjuges têm um interesse comum: que o preço seja o mais alto possível. Neste cenário isso não se verifica. Para si interessa um preço baixo mas para o seu ex-companheiro quanto mais alto melhor. Se realmente não se entendem quanto a esse ponto, podem pedir informações a um mediador ou a um avaliador acerca do valor de mercado da casa. O mediador ou avaliador deve ser uma pessoa isenta, estranha a ambos. Se existirem muitas desconfianças, cada um pode indicar um mediador ou avaliador e o valor ser fixado pela média dos preços apresentados por ambos. No limite, poderão ainda utilizar um outro expediente: o da carta fechada. Ambos apresentam uma proposta em carta fechada com o preço que consideram adequado. O que apresentar o preço mais alto fica com a casa e entrega ao outro o valor a que tem direito. Depois de acordarem o valor de mercado, ainda poderão ter de ajustá-lo para menos, considerando os seguintes itens: Comissão da imobiliária — como a venda se dá sem a intervenção de uma imobiliária, terá interesse, sendo o comprador da parte do outro, que seja descontado metade do valor da comissão que normalmente seria paga. Esta solução será a mais justa, até porque, quando, mais tarde, vender, o mais provável é que tenha de pagar a comissão ao mediador. Reparações — se é o comprador, terá interesse em descontar ao preço de mercado algumas obras urgentes. Compensações — se a casa foi, em parte, comprada com dinheiro que era apenas seu (porque o ganhou antes de casado, porque vendeu um apartamento adquirido no estado de solteiro, porque foi dinheiro doado ou herdado) e se agora pretende ficar com ela, poderá descontar ao preço de mercado essa mesma importância. Pensão de alimentos — é uma jogada muito arriscada se vender a casa por um preço mais baixa pressupondo (expressa ou tacitamente) que isso impedirá o outro de lhe pedir pensão de alimentos. O direito a alimentos é, seja para os menores seja para o ex-cônjuge, irrenunciável e inalienável. Ele depende apenas das circunstâncias do momento em que a pensão é pedida (as necessidades do outro e as capacidades económicas de ambos). Vender a casa por um preço mais baixo não impede, mais tarde, que o outro venha pedir alimentos. No entanto, apesar de tudo, sempre se admitirá, sendo o outro o proprietário da casa, como tendo património. Isso poderá influenciar, seguramente, o montante da pensão em causa. Importa saber é à custa de quê. PAGAR PARTE DA PRESTAÇÃO DA CASA COM A PENSÃO DE ALIMENTOS? Tenha particular cuidado no caso de ter feito as contas considerando a pensão de alimentos que recebe como um rendimento ‘adicional’. Isto é, se lhe é paga uma pensão de alimentos (para si e não para os seus filhos) poderá cair na tentação de a considerar certa e permanente. Esse valor pode ter sido essencial para o levar a decidir pela compra da parte dele. Ora, não facilite nem dê isso como garantido. O montante de pensão de alimentos pode diminuir no futuro. Basta que as circunstâncias econômicas do ex-companheiro se alterem para que isso aconteça (imagine, ele ficar desempregado). Aliás, inclusive, pode deixar de ter direito a essa pensão. LEMBRE-SE: Ficar com a casa em partilhas resultantes de divórcio não pode originar qualquer alteração nas condições do crédito, nomeadamente, no spread aplicado, desde que a
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- Maio 7, 2024
Quero o divórcio e não tenho condições para pagar sozinho a prestação da casa
É uma possibilidade que se coloca quando ambos, por hipótese, não têm condições financeiras para pagar as prestações ou não desejam permanecer na casa. Tome em consideração que esta opção tem custos: terão de pagar o empréstimo bancário, respetivas penalizações pelo pagamento antecipado, comissão da imobiliária e, eventualmente, o imposto de mais-valias (se, com o dinheiro recebido, não comprar casa dentro de um determinado período de tempo). O que sobra é dividido por ambos. Além do mais, o momento de venda da casa também deve ser considerado. Há alturas em que o mercado está em baixo e outras em que está em alto. Como também pode acontecer que as prestações pagas sejam apenas relativas aos juros do empréstimo. Acabar agora com ele poderá ser, financeiramente, o pior momento. Acresce ainda, se for o caso, o impacto que a mudança poderá ter para as crianças, em particular, quando isso origina uma alteração significativa do local onde residem. Seja como for, também tem as suas vantagens. Os custos que assume com a venda da casa são repartidos com o outro (por ex., a comissão que paga à imobiliária é dividida por dois; se a casa fosse apenas sua, a comissão seria integralmente suportada por si). Além disso, o valor que encaixa com a venda poderá ser importante para reiniciar a sua nova vida. E, se a isso, conseguir uma desvinculação do empréstimo junto do banco, ficará novamente livre para voltar a refinanciar-se para futuras compras — por ex., da sua nova casa. Por outro lado, por vezes, um novo começo exige novos locais e outros protagonistas. Começar noutro local pode ser positivo. Para vender a casa siga os seguintes passos: Escolha a imobiliária — antes de o fazer reveja nas suas memórias se alguma conhecido manifestou o desejo de comprar a sua casa. Por vezes isso acontece. Também pode utilizar as redes sociais para divulgar a sua intenção. Nestas situações é importante estabelecer um prazo a partir do qual não pode adiar mais a contratação de uma imobiliária. Sendo o caso, contrate aquele mediador com quem tem tido uma experiência positiva. Se hesita quanto à escolha da imobiliária e se for sensível à comissão que terá de pagar, faça uma pesquisa pelo mercado, para perceber qual a mais competitiva. Se o outro não concordar com a escolha da imobiliária, então ela que seja efetuada por um amigo seu em conjunto com outra pessoa indicada pelo seu ex-cônjuge. Eventualmente, se o contrato de mediação não for em exclusividade, cada um poderá escolher o mediador que entender. Definição do preço — Se já tem uma avaliação da casa então basta indicar o preço ao mediador. Se não for o caso, e se o mediador for da sua confiança, então peça-lhe que ele lhe indique o preço adequado. Ele irá visitar a sua casa, saber qual o tempo disponível para a venda e que pequenas intervenções podem valorizar o imóvel. Na verdade, o preço também depende destas variáveis, em particular da rapidez pretendida para que a venda se processe. A venda será tão mais rápida quanto o preço for mais baixo. Também pode e deve fazer uma breve auscultação ao mercado, verificando qual o preço de casas semelhantes à sua. Terá uma ideia do que se passa. A definição do preço pelo mediador pode ser uma solução para os casos em que o casal não se entende quanto a este tema. Na verdade, se não há entendimento sobre o preço mínimo pelo qual estão dispostos a vender (que é um preço diferente daquele pelo qual a casa é colocado no mercado) é melhor não avançar com o processo da venda. Depois disso ultrapassado, deve preparar-se para recolher os dados oficiais da casa para entregar ao mediador. Só com essa documentação (nomeadamente, a caderneta predial e a certidão da conservatória do registo predial) é que o contrato será assinado e, subsequentemente, o mediador se disponibilizará para iniciar a promoção do imóvel. Preparar a casa para o mercado — normalmente a sua casa necessitará de pequenas reparações (pintura, arranjar o jardim) para ser mais fácil vendê-la. O mediador deverá dizer-lhe quais as mais importantes. Ora, as reparações custam dinheiro. Quem o adianta? Terá de chegar a acordo com o outro sobre esta matéria antes de as obras se iniciarem. Não avance com despesas sem envolver a outra parte. Uma solução é retirar esse dinheiro de uma conta qua ainda é comum. Outra hipótese é o dinheiro ser adiantado por um com a garantia que lhe será devolvido com a venda do imóvel. Se ambos já saíram de casa nesta altura, então devem facultar uma chave ao mediador. Se apenas um de vós se encontra a residir aí então esse deve fazer um esforço para manter a casa limpa e disponível para as visitas. Análise das propostas — este momento é especialmente tenso se ambos ainda não se entenderam sobre o valor mínimo de venda da casa. Não se esqueça que ao valor pago pelo comprador tem de deduzir a comissão da imobiliária, pagar o empréstimo e todas as despesas associadas e ainda devolver o dinheiro para as reparações a quem o adiantou. Se o valor mínimo já estava definido então basta ver se a oferta cumpre os requisitos. Partilha do preço — este poderá ser a fase apropriada para se fazer um acerto nas contas de maneira a que, a final, ambos recebam aquilo a que tinham direito. Por isso, a divisão do preço deve ser feita depois do mapa de partilhas, para se perceber o que cada um deve receber. Imagine que o pagamento do sinal da casa foi feito à custa da venda de um apartamento que tinha sido comprado pelo seu cônjuge no estado de solteiro — por ex., € 50.000. Este valor deve ser-lhe entregue, isto é, não é partilhado. O que é partilhado é o que resta depois de pagas todas as despesas e de devolvido este valor, atualizado ao momento, ao outro. Outro exemplo, talvez mais complexo. Suponha que,
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- Maio 7, 2024
A partilha da casa no divórcio
A partilha da casa no divórcio, é um dos temas mais debatidos e que podem criar maior atrito ao longo do processo. Na maior parte das separações a casa é o ativo mais relevante e o que suscita maiores emoções. Por um lado, resulta de poupanças de dezenas de anos, normalmente, relacionadas com empréstimos de longo prazo. Poupanças essas que, eventualmente, no momento da vida em que se encontra, já não conseguirá mais obter. Por outro lado, foi o local escolhido por ambos, numa altura em que eram felizes, o local onde viu crescer os seus filhos. Por causa disso, a partilha da casa — além da regulação das responsabilidades parentais dos filhos — pode ser o ponto mais complexo de resolver. Decidir este ponto é atingir um objetivo muito relevante. Depois disso irá ver que os outros bens, em princípio, facilmente se partilham. Daí que importa tomar particular atenção a esta situação. Basicamente, há cinco soluções: Vender a terceiro e dividir o preço; Comprar a parte dele para aí residir ou para a vender, no futuro; Vender-lhe a sua parte; Arrendá-la; Manter tudo como está e depois logo se vê. Para tomar uma decisão em consciência há algo que deve fazer em qualquer circunstância: verificar as várias nuances financeiras relacionadas com a sua casa, para perceber realmente o impacto da sua decisão. Quais os passos para o ajudar a decidir sobre a sua casa? Qual o custo total por mês? A prestação ao banco não representa o total do custo da casa. Deve também considerar os custos gerais de manutenção, condomínio, piscina, jardim, seguro, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Depois deve verificar as vantagens fiscais por ter a casa em seu nome (isso irá permitir-lhe, por ex., deduzir os juros do empréstimo ao seu IRS), para, no final, perceber realmente que custos tem. Qual é o valor real de mercado? Aquele valor que, realisticamente, pode esperar do mercado. Um mediador imobiliário credível e independente pode dizer-lhe qual é, sem custos. Ou, então, peça um relatório técnico de um avaliador com experiência no mercado hipotecário (mas, aqui, pagando honorários). Qual o valor líquido? Consiste em subtrair ao valor real de mercado o montante de capital em dívida a favor do banco, garantido por uma hipoteca. Saiba qual o valor de capital em dívida, atualizado ao momento em que está a fazer estas contas. Para conhecer as hipotecas que recaem sobre a casa obtenha uma certidão da mesma na Conservatória do Registo Predial. Quais os custos de venda da casa? Eles prendem-se com os custos de avaliação, a comissão da imobiliária que vendeu a casa (normalmente, 5%, mas são negociáveis), com as comissões resultantes do pagamento antecipado do empréstimo ao banco, com o certificado energético, com os honorários de advogado (eventualmente), reparações necessárias para que seja mais fácil vendê-la (pintura, reparação do teto…). Impostos? Vendendo a casa a um terceiro poderá ter de pagar o imposto de mais valias. Fica, no entanto, isento, se aplicar o preço obtido na compra de uma outra casa para habitação, formalizada 24 meses antes ou 36 meses depois da venda. Portanto, se não for o seu caso, veja qual o impacto que o pagamento do imposto de mais-valias terá na sua transação. Valor financeiro Se optar por investir o valor líquido em aplicações financeiras deverá, agora, considerar o ganho líquido que obtém, mas sempre sem esquecer o custo fiscal se não optar pelo benefício referido em cima. Também deve considerar a possibilidade de vender a casa mais tarde ou de a arrendar. Na primeira hipótese torna-se mais especulativo saber se isso é ou não vantajoso (é preciso calcular a taxa de inflação, multiplicar pelo número de anos que supõe manter a casa consigo e ficcionar um valor de venda no futuro, de acordo com a tendência do mercado). Qual é a parte que tem? A sua parte pode não ser de 50% da casa, mesmo no regime de comunhão de adquiridos. Se, por ex., a sua casa foi paga com 70% em dinheiro e 30% através da permuta de um apartamento que o seu cônjuge tinha no estado de solteiro, então, grosso modo, só se divide 70% do preço que agora se recebe, isto é, a si pertencem-lhe 35% do preço de venda da sua casa. Depois de ter percorrido este caminho estará em melhores condições para tomar uma decisão acertada. Uma decisão racional e não emocional. Peça orientação junto de um advogado. Por vezes, basta uma reunião para compreender que procedimentos deve adotar. Verá que tudo correrá muito melhor.
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